【オーナー向け】覚えておきたい３つのこと

お知らせ

民法改正が賃貸住宅に与える影響について

こんにちは！カウ不動産LLCの佐藤です。令和2年4月に民法改正が行われて改めて賃貸住宅に与える影響について。改めて記事にしたいと思います。民法が1896年に制定されて以来、基本的構造はほとんど変わらないという前提がありました。実状に合わない、ルールが条文に記載されてない等々。約120年振りに債権関係の分野が改正されています。そこで賃貸経営に係るところで特に重要なものは次の３つです。

①保証契約における極度額の設定

極度額の設定とは、連帯保証人を設定する際に「あなたは〇〇万円まで連帯債務を負うことになります」と金額を設定しなければいけなくなりました。

個人の連帯保証人は、極度額の範囲内で保証債務を負う。
極度額の定めのない保証契約は無効になる。

②賃貸物の一部滅失による賃料減額

例えば、給湯器の故障等により、賃貸物の一部が利用できなくなった場合、入居者に責任が無ければ、利用できなくなった部分の割合に応じて賃料が減額されます。生活に支障がでる場合の措置ですね。電気が使えない、お風呂に入れない等々、住むことが難しくなった場合の措置です。民法改正で減額請求できるから減額されるに変更になりました。

改正前　「減額請求できる」
　→　改正後　「減額される」
　　※ただし、減額する金額に決まりはない。

③入居者の現状回復義務の範囲の明文化

現状回復の明文化、いわゆる入居者が退去される時の考え方が明文化されています。民法改正では「入居者は、通常損耗や経年劣化について現状回復義務を負わないと現状回復ガイドラインとして明文化されています。

【入居者に請求できない修繕】

家具の設置による床のへこみ
冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ
ポスター掲示等のための画鋲の穴
日照などによるクロスの変色

【入居に請求できる修繕】

タバコ等のヤニ・臭い
ペットによる傷・臭い
風呂の水垢、カビ等
戸建て住宅庭の生い茂った雑草

まとめ

以上のことからこれまでの賃貸借契約書の内容が変更または追記されたものが一般的になってきました。不動産会社が作成する契約契約書類が民法改正に沿った契約書になっているかをチェックする必要性があります。例えば「連帯保証人で親御さんになってもらってます」と不動産会社から連絡があっても極度額を設定していないと、そもそも無効になる恐れがあります。気を付けていきたいですね。