価格査定の３手法

お知らせ

カウ不動産のさとうです。査定訪問にお伺いした際に、「不動産の価格はどのように算出されるのでしょうか？」とのご質問をいただくことがあります。不動産は、①土地　②土地建物（住宅/空き家）　③マンションと大きく分類されます。基本的に不動産会社は次の３つの手法で、価格査定をすることが多いです。

1)原価法	同等の不動産を入手するのに要するコストで価格を決める。建物については経過年数や現況に応じた減価修正をする。路線価や耐用年数を考慮します。	土地・戸建・収益物件・他
2）取引事例比較法	同等のものの市場での取引事例をもとに対象となる不動産の価格を決める。同じマンション内の上下階や同タイプの部屋の販売事例が分かりやすいです。	マンションなど
3）収益還元法	対象不動産が生み出すであろう収益を還元利回りで計算して不動産の価格を決める。いわゆる事業目的の収益物件に適用します。	収益不動産など

査定時の注意点

不動産査定は従来から、①机上査定　②現地査定の２種類を併用しておこなってきました。机上査定は売主様からのお問い合わせに対して、過去のデータから凡そいくらぐらいの価格になるだろうと判断すること。現地査定は実際に不動産の現地に行って査定をすることです。

最近はこれにプラスして「AI査定」もあります。AIが収集するデータから価格を算出します。実際に早いのはAI査定や机上査定がスピードも速く査定額を算出できます。

ただし、不動産は同じモノが１つとしてないのが不動産です。土地の形状・間取り・周辺環境や物件特有のプラス点やマイナス点などは、実際に現場をみてみないと分からないことが多々あります。なので、弊社では車で行ける範囲であれば、必ず現地訪問をして金額を算出するようにしています。

また、査定は原則的に買主様目線でするようにしています。具体的には、買主様が「買っても良いと判断できる目線」です。簡易的であれば、インターネットの情報で、物件の相場および一覧で物件が検索される時代です。買主様も必ずネット情報はチェックしています。そこで市場とかけ離れている金額をみれば、購入意欲は落ちてくるでしょう。また地域性独特の需要と供給バランスも存在します。このようなことを含めて、どこに査定は使い分けをしていきたいですね。