相続空き家の3,000万円特別控除

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相続空き家の3,000万円特別控除について

今回のコラムでは、相続した空き家の『特別控除』について考察していきたいと思います。親から相続した家で、親以外誰も住まない、子供達は遠方に行っている等、地方ではよくあるお話だと思います。

平成28年度税制改正で創設された「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が改正され、令和6年1月1日以後の譲渡について適用範囲が拡大されています。

特別控除の概要

相続人が、相続した空き家およびその敷地を譲渡した場合、適用要件を満たせば3,000万円が特別控除として認められます。特例の主な適用要件は次の通りです。

対象となる空き家は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（マンション除く）
相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
相続の日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
譲渡対価の額が1億円以下であること
相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用にしていないこと

ケース①　被相続人が老人ホーム等で亡くなった場合

特例は、相続した空き家等が被相続人の自宅の場合に限り適用ができます。従って、被相続人が住んでいなかった家屋およびその敷地である土地等は適用対象となりません。しかし、老人ホーム等に入所をしていたことにより、自宅にはお住まいでなかった場合には、下記の要件等を満たせば、相続以前からの空き家である自宅を特例の適用対象とすることができます。

被相続人が介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと
被相続人が老人ホーム等に入所をしたときから相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業、貸付用また他者の居住用にしていなかったこと
（※老人ホーム等とは、養護・有料老人ホームのほか、介護老人保健施設・介護医療療院、サービス付高齢者向け住宅をさします）

ケース②　更地で譲渡する場合

売主が空き家を取り壊し更地にして譲渡する場合は、特例の対象となります。買主が更地にする場合は、譲渡したときからその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に買主が空き家を取り壊し更地にした場合は、この特例の対象となります。但し、あくまで昭和56年5月31日以前に建築された家屋の敷地のみが対象となるので、昭和56年6月1日以後に建築された建物の敷地については、たとえ更地にしても特例の対象とはなりません。

ケース③　耐震補強工事をする場合

建物を除去しないで譲渡する際に、売主が建物の耐震改修を行い、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明された場合は、特例の対象となります。買主が建物の耐震改修をする場合は、譲渡のときからその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が建物に耐震改修を行い、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明された場合は、この特例の対象となります。